Grundlagen Rendite (Teil 1)

Eine Investition bedeutet, dass:

• anfangs Auszahlungen (Geldabfluss) getätigt werden,

• denen später Einzahlungsüberschüsse folgen sollen. (Renditeabsicht)

• Rendite ist damit das prozentuale Verhältnis vom Erfolg zum eingesetzten Kapital.

Wenn wir bspw. 100,- € investieren und daraus ein Erfolg = Gewinn von 10,- € resultiert haben wir eine Rendite von 10% erwirtschaftet. Doch das ist nur die halbe Wahrheit!

Die Zeit, die es braucht diese Rendite zu generieren, spielt eine ebenso wichtige Rolle. Wenn der Investitionszeitraum (bei gleichem Erfolg) 2 Jahre beträgt, so halbiert sich unsere Rendite überschlagsmäßig, bei 3 Jahren wird sie gedrittel usw.

Zeit hat noch eine zweite wichtige Bedeutung beim Investieren: bei der Bewertung der Rückflüsse (Erfolg). Es macht einen Unterschied, ob wir 1,- € heute, in einem Jahr oder in 5 Jahren bekommen. Wir müssen warten bis wir konsumieren können. Das bedeutet "Schmerzen" und deshalb ist der Euro den wir erst später bekommen weniger wert. Je weiter in der Zukunft, desto weniger und irgendwann sogar wertlos. Was nützt uns der Euro in 100 Jahren heute?

Die unterschiedliche Wertigkeit resultiert auch aus Risikogesichtspunkten: je weiter der Euro (Erfolg) in der Zukunft, desto unsicherer also risikobehafteter. Wer weiß schon heute, ob der Euro in 20 Jahren tatsächlich verdient wird?

Statische Berechnungen

Wir können Anfangsrenditen anhand der heutigen Werte berechnen. Hierbei handelt es sich um stark vereinfachte Zeitpunktbetrachtungen.

Gute Beispiele aus der Praxis sind das Kurs-Gewinn- Verhältnis bei Aktien oder Kaufpreisfaktoren bzw. Vervielfältiger bei Immobilien.

Bei bspw. einem Kaufpreis von 1.000.000,- € und Jahresnettokaltmieten von 50.000,- € ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 20 (1.000.000/50.000) bzw. eine Anfangsrendite von 5% p.a. (100/20)

Dieser Wert kann nur eine grobe Ersteinschätzung ermöglichen. Verschiedenste Anschaffungs-, Bewirtschaftungs- und Finanzierungskosten sind nicht berücksichtigt, ebenso wenig wie Veränderungen und weitere Rücklüsse (z.B. Veräußerungsgewinn, Steuern) im Investitionszeitraum. Auch erfolgt keine unterschiedliche Bewertung der Geldflüsse entsprechend ihrem zeitlichen Anfall.

Dynamische Investitionsrechnung

Diese Verfahren berücksichtigen alle Zahlungsströme zwischen dem Investor und dem Investitionsobjekt mit ihren jeweiligen Zahlungszeitpunkten.

Dabei wird jede Ein- und Auszahlung auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst (Barwert). Die Summe der Barwerte können wir jetzt vereinfacht ausgedrückt in eine Rendite umrechnen (Methode des internen Zinsfußes).

Die Methode des vollständigen Finanzplans ist eine Erweiterung des internen Zinsfußes. Es werden auch die indirekten Zahlungsströme zwischen Investor und Objekt betrachtet. Wenn bspw. Liquiditätsüberschüsse oder - unterdeckungen im Zeitablauf entstehen, so wird deren Zinsertrag bzw. -aufwand berücksichtigt. Steuerzahlungen/ -erstattungen finden ebenfalls Eingang in die Berechnung der Rendite.

Diese Methoden haben sich aufgrund ihres verbesserten Informationsgehaltes in der modernen Finanzwelt durchgesetzt und finden auch in meiner Beratungspraxis Anwendung.